Le marché immobilier serbe connaît une décennie de hausse rapide, portée par la construction à Belgrade, les achats de non-résidents et l'arrivée de Russes après 2022. Les prix restent inférieurs à ceux d'Europe occidentale, mais l'écart s'est réduit et le rapport entre le prix des logements et les revenus locaux est devenu très défavorable.
Selon l'institut géodésique national, le mètre carré moyen atteignait 3 219 euros à Belgrade au premier semestre 2026, en hausse de près de quatorze pour cent sur un an. Les communes centrales dépassent nettement cette moyenne, Savski Venac et Stari Grad se situant au-dessus de quatre mille euros, tandis que les quartiers périphériques restent sous les deux mille sept cents euros.
La moyenne nationale s'établissait à 1 918 euros le mètre carré sur la même période. Novi Sad suit autour de 2 359 euros, devant Niš, Užice et Kragujevac, tous sous mille huit cents euros. Dans les petites villes de l'intérieur et dans les villages, les biens anciens se vendent pour une fraction de ces montants, souvent sans assainissement ni isolation.
La location domine chez les nouveaux arrivants, faute de crédit accessible aux non-résidents. Les loyers ont fortement augmenté à Belgrade après 2022 avant de se stabiliser. Les baux se concluent en général pour un an, avec un mois de caution, et une part du marché échappe à la déclaration fiscale, ce qui fragilise le locataire.
Un étranger acquiert librement un logement, un local commercial ou un terrain constructible dès lors que son pays applique la réciprocité, ce qui vaut pour la France et l'Union européenne. Les terres agricoles demeurent fermées aux personnes physiques étrangères, hors régimes particuliers, et le recours à une société de droit serbe permet de contourner cette limite. La propriété d'un bien bâti sert de motif à une demande de séjour temporaire.
La vente d'un logement ancien supporte un droit de mutation de 2,5 pour cent, réglé par l'acquéreur dans la pratique courante. Les logements neufs vendus par un promoteur relèvent de la TVA au taux réduit, incluse dans le prix affiché. Les honoraires de notaire, d'avocat et d'agence portent le total à quelques pour cent du prix. Une taxe foncière annuelle, modeste, s'y ajoute ensuite.
Le parc mêle immeubles austro-hongrois du centre, grands ensembles yougoslaves de Nouveau Belgrade et constructions récentes de qualité variable. L'isolation thermique est souvent médiocre dans le bâti antérieur à 2000, ce qui alourdit les factures de chauffage. Vračar et Dorćol attirent les acheteurs pour leur centralité, Nouveau Belgrade pour ses surfaces et ses parkings, Zemun pour son caractère de petite ville.